Пханган

Почему покупатели присматриваются к Пхангану?

Пханган, небольшой остров по соседству с Самуи, ценят за неспешную жизнь и близость к природе. Рынок здесь состоит в основном из вилл, бунгало и участков. Сюда едут за тихим местом для жизни и часто совмещают его со сдачей жилья туристам.

Рынок здесь моложе и на деле менее упорядочен, чем на Пхукете или Самуи, поэтому проверять землю и разрешения нужно особенно тщательно. Сейчас Private Office Property не публикует объекты на Пхангане: эта страница даёт обзор рынка, а связаться с нами можно через страницу контактов.

Какие районы Пхангана популярны у покупателей?

Обычно выбирают между оживлённым югом, западом с закатами и тихим севером. У каждого района свой ритм и своя транспортная доступность.

• Тонг Сала: главный городок и паромный причал на западе, рынки, супермаркеты и сервисы; здесь удобно жить круглый год.
• Сритану и Хин Конг: запад, известный йога- и велнес-сообществами, кафе и закатами; популярен у тех, кто живёт на острове подолгу.
• Бан Тай и Бан Кай: юг рядом с Тонг Сала, виллы и резорты, хорошие дороги.
• Хад Рин: юго-восточный полуостров, известный вечеринками Full Moon Party; много туристов, в дни вечеринок шумно.
• Чалоклум и Тонг Най Пан: север и северо-восток, тихие бухты, деревенская атмосфера, добираться сложнее.

Какие объекты продаются на Пхангане и сколько они стоят?

Продаются в основном виллы с бассейном, бунгало и участки, кондоминиумов очень мало. Ориентировочно небольшой дом стоит от нескольких миллионов бат, а большая вилла с видом на море от 20–30 млн бат и выше.

• Бунгало и небольшие виллы: примерно 3–8 млн бат, часто на арендованной земле.
• Виллы с 2–3 спальнями и бассейном: примерно 7–20 млн бат.
• Большие виллы с видом на море: примерно от 20 млн бат.
• Участки: цена считается за рай или квадратный ва; ровный участок у дороги и крутой склон с видом отличаются по цене в разы.

Кондоминиумов мало, поэтому вариантов полной собственности для иностранцев на острове немного. Все цифры приблизительные.

Может ли иностранец купить недвижимость на Пхангане?

Иностранец не может напрямую владеть землёй на Пхангане, а зарегистрированных кондоминиумов немного, поэтому большинство сделок оформляют через аренду земли. Схему должен проверить независимый юрист.

• Аренда (leasehold): до 30 лет с регистрацией в Земельном департаменте по статье 540 Гражданского и торгового кодекса. Заранее прописанные продления (например, «30+30») остаются обещанием по договору, а не зарегистрированным правом, и тайские суды не признают их, если они служат обходу 30-летнего предела. Предложения увеличить срок аренды обсуждались, но закон так и не приняли.
• Строения: при правильном оформлении иностранец может владеть домом отдельно от земли.
• Кондоминиумы: в зарегистрированных кондоминиумах иностранцам по Закону о кондоминиумах доступно до 49% площади.
• Компании: структуры с участием иностранцев регулируются законом, работайте с ними только через независимого юриста.

О порядке сделки и расходах читайте в наших гидах.

Какие расходы добавляются к цене?

Заложите в бюджет платежи в Земельном департаменте (сбор за переход права, налог у источника и специальный налог на бизнес или гербовый сбор, как распределит договор), сбор за регистрацию аренды, если сделка оформляется через аренду, услуги независимого юриста, мебель и регулярные платежи за обслуживание. Если собираетесь сдавать объект, учтите комиссию управляющей компании, ремонт, страховку и тайский налог на доход от аренды. До подписания попросите письменную смету и сравнивайте итоговую сумму, а не только цену в объявлении.

Есть ли на Пхангане спрос на аренду?

Спрос есть, и туристический, и долгосрочный, но он сезонный и менее стабильный, чем на крупных островах. Доходность не гарантирована.

Погода на Пхангане такая же, как на Самуи: основные дожди обычно идут с октября по декабрь, а большую часть остального года суше. Жильё снимают туристы, удалённые работники и гости велнес-центров; пик спроса приходится на праздники и даты вечеринок на юге. Загрузка сильно зависит от района и управления, а краткосрочная аренда должна отвечать требованиям лицензирования. По Закону об отелях B.E. 2547 (2004) сдача жилья на срок меньше 30 дней, как правило, требует гостиничной лицензии, которой у большинства кондоминиумов и частных вилл нет.

Каково жить на Пхангане?

Жизнь на Пхангане спокойнее и проще, чем на Самуи или Пхукете, а за многими услугами ездят на соседний Самуи.

• Дорога: действующего аэропорта на острове нет (строительство остановили в 2015 году); обычно прилетают на Самуи и плывут на пароме или добираются через Сураттани и причалы на материке.
• Медицина: на острове есть государственная больница и частные клиники; за серьёзной помощью обычно едут на Самуи или на материк.
• Образование: выбор ограничен небольшими частными и альтернативными школами; многие семьи выбирают международные школы Самуи.
• Транспорт: дороги связывают основные районы, но к некоторым бухтам ведут крутые или грунтовые дороги, а до некоторых можно добраться только на лодке.

Что проверить перед покупкой недвижимости на Пхангане?

На Пхангане главное проверить титул на землю и законный подъезд. У многих участков слабые документы или подъезд не оформлен официально, поэтому независимая проверка обязательна.

• Тип титула: Chanote надёжнее всего, Nor Sor 3 Gor и более слабые документы несут больше риска.
• Законный подъезд, электричество и водоснабжение.
• Разрешения на строительство и ограничения для склонов и побережья.
• Регистрацию аренды в Земельном департаменте и право на дом.
• Продавца и строителя, качество строительства и дренаж.
• Наличие воды в сухой сезон.
• Шум от заведений поблизости, особенно на юге.
• Ликвидность при перепродаже: она ниже, чем на крупных островах.

Чем Private Office Property поможет на Пхангане?

Объектов на Пхангане мы сейчас не публикуем, но Private Office Property проконсультирует покупателя, который сравнивает Пханган с Самуи или Пхукетом, и организует независимую проверку.

• Консультации в интересах покупателя по районам и типам объектов.
• Взаимодействие с независимыми юристами по титулу, аренде и разрешениям.
• Рекомендации по управлению арендой.

Читайте наши гиды или напишите нам через страницу контактов.