พะงัน

ทำไมผู้ซื้อจึงสนใจอสังหาฯ บนเกาะพะงัน?

เกาะพะงันเป็นเกาะที่เล็กกว่า อยู่ติดกับเกาะสมุย ชีวิตสบายๆ ใกล้ชิดธรรมชาติ ตลาดอสังหาฯ ส่วนใหญ่เป็นวิลล่า บังกะโล และที่ดิน ผู้ซื้อที่มาที่นี่มักมองหาบ้านที่เงียบสงบ และหลายคนปล่อยเช่าพักผ่อนควบคู่ไปด้วย

ตลาดที่นี่ยังใหม่ และในทางปฏิบัติมีระเบียบน้อยกว่าภูเก็ตหรือสมุย การตรวจที่ดินและใบอนุญาตจึงยิ่งสำคัญ ตอนนี้ Private Office Property ยังไม่มีประกาศขายบนเกาะพะงัน หน้านี้จึงเป็นข้อมูลตลาดสำหรับผู้ซื้อ ติดต่อเราได้ที่ หน้าติดต่อ

ย่านไหนบนเกาะพะงันที่ผู้ซื้อนิยม?

ผู้ซื้อมักเลือกระหว่างฝั่งใต้ที่คึกคัก ฝั่งตะวันตกที่เห็นพระอาทิตย์ตก และฝั่งเหนือที่เงียบกว่า แต่ละฝั่งมีบรรยากาศและความสะดวกในการเดินทางต่างกัน

• ท้องศาลา ตัวเมืองหลักและท่าเรือเฟอร์รีฝั่งตะวันตก มีตลาด ซูเปอร์มาร์เก็ต และบริการต่างๆ สะดวกสำหรับคนที่อยู่ตลอดปี
• ศรีธนูและหินกอง ฝั่งตะวันตก ขึ้นชื่อเรื่องชุมชนโยคะและเวลเนส คาเฟ่ และพระอาทิตย์ตก เป็นที่นิยมของผู้พักระยะยาว
• บ้านใต้และบ้านค่าย ฝั่งใต้ใกล้ท้องศาลา มีวิลล่าและรีสอร์ต ถนนเข้าถึงสะดวก
• หาดริ้น แหลมทางตะวันออกเฉียงใต้ที่รู้จักจากฟูลมูนปาร์ตี้ นักท่องเที่ยวหนาแน่นและเสียงดังในคืนปาร์ตี้
• โฉลกหลำและท้องนายปาน ฝั่งเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือ อ่าวที่เงียบสงบบรรยากาศหมู่บ้าน แต่ถนนเข้าถึงยากกว่า

บนเกาะพะงันมีอสังหาฯ ประเภทใดบ้างและราคาเท่าไร?

ตลาดส่วนใหญ่เป็นพูลวิลล่า บังกะโลขนาดเล็ก และที่ดิน คอนโดมีน้อยมาก ราคาโดยประมาณตั้งแต่ไม่กี่ล้านบาทสำหรับบ้านหลังเล็ก ไปจนถึง 20–30 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับวิลล่าวิวทะเลขนาดใหญ่

• บังกะโลและวิลล่าขนาดเล็ก ประมาณ 3–8 ล้านบาท มักอยู่บนที่ดินเช่า
• พูลวิลล่า 2–3 ห้องนอน ประมาณ 7–20 ล้านบาท ขึ้นกับวิวและทำเล
• วิลล่าวิวทะเลขนาดใหญ่ ตั้งแต่ราว 20 ล้านบาทขึ้นไป
• ที่ดิน คิดราคาต่อไร่หรือต่อตารางวา ที่ดินราบติดถนนกับที่ดินลาดชันบนเนินที่มีวิวราคาต่างกันมาก

เนื่องจากคอนโดมีน้อย ชาวต่างชาติจึงมีทางเลือกแบบกรรมสิทธิ์ (ฟรีโฮลด์) บนเกาะไม่มาก ตัวเลขทั้งหมดเป็นการประมาณ

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ บนเกาะพะงันได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติถือครองที่ดินบนเกาะพะงันโดยตรงไม่ได้ และอาคารชุดที่จดทะเบียนมีน้อย การซื้อส่วนใหญ่จึงทำแบบเช่าที่ดิน และทุกรูปแบบควรให้ทนายความอิสระตรวจสอบ

• ที่ดินและวิลล่า: ชาวต่างชาติเช่าที่ดินได้ไม่เกิน 30 ปีตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน ส่วนตัวบ้านชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์แยกจากที่ดินได้ หากจัดทำเอกสารถูกต้อง การตกลงต่อสัญญาไว้ล่วงหน้า (เช่น "30+30") เป็นเพียงคำมั่นในสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนไว้ และศาลไทยจะไม่บังคับให้ หากใช้เพื่อเลี่ยงกำหนด 30 ปี ส่วนข้อเสนอให้ขยายระยะเวลาเช่ายังไม่ได้ออกเป็นกฎหมาย
• คอนโดมิเนียม: ในอาคารชุดที่จดทะเบียนแล้ว พระราชบัญญัติอาคารชุดอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด
• โครงสร้างบริษัท: บริษัทไทยที่มีชาวต่างชาติเกี่ยวข้องจะถูกกำกับและตรวจสอบอย่างเข้มงวด การจัดตั้งและตรวจสอบควรทำโดยทนายความอิสระที่มีใบอนุญาต ไม่ใช่ฝั่งผู้ขาย

อ่านขั้นตอนและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมได้ใน คู่มือผู้ซื้อ

นอกจากราคาซื้อแล้ว มีค่าใช้จ่ายอะไรอีกบ้าง?

ควรเผื่องบสำหรับค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง) ซึ่งแบ่งกันจ่ายตามที่ตกลงในสัญญา นอกจากนี้ยังมีค่าจดทะเบียนการเช่าหากซื้อแบบสิทธิการเช่า ค่าทนายความสำหรับการตรวจสอบอิสระ ค่าเฟอร์นิเจอร์ และค่าส่วนกลางรายปี หากจะปล่อยเช่า ให้รวมค่าบริหาร ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกันภัย และภาษีเงินได้จากค่าเช่าในไทยด้วย ขอใบประมาณการค่าใช้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนาม และเปรียบเทียบที่ยอดรวม ไม่ใช่แค่ราคาในประกาศ

เกาะพะงันมีความต้องการเช่าหรือไม่?

มีทั้งคนเช่าพักผ่อนและเช่าระยะยาว แต่ขึ้นกับฤดูกาลและผันผวนกว่าเกาะใหญ่ ผลตอบแทนจากการเช่าไม่มีการรับประกัน

พะงันมีสภาพอากาศแบบอ่าวไทยเช่นเดียวกับสมุย ฝนหลักมักตกช่วงตุลาคมถึงธันวาคม เดือนอื่นส่วนใหญ่แห้งกว่า ผู้เช่าคือนักท่องเที่ยว คนทำงานทางไกล และคนที่มาเข้าคอร์สเวลเนส ความต้องการสูงช่วงวันหยุดและช่วงปาร์ตี้ทางฝั่งใต้ อัตราเข้าพักต่างกันมากตามทำเลและคุณภาพการบริหาร ตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 การให้เช่าที่พักต่ำกว่า 30 วันโดยทั่วไปต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งคอนโดและวิลล่าส่วนตัวส่วนใหญ่ไม่มี

การใช้ชีวิตบนเกาะพะงันเป็นอย่างไร?

ชีวิตบนพะงันเงียบและเรียบง่ายกว่าสมุยหรือภูเก็ต และบริการหลายอย่างต้องพึ่งเกาะสมุยที่อยู่ใกล้ๆ

• การเดินทาง: บนเกาะไม่มีสนามบินที่เปิดใช้งาน (โครงการสนามบินหยุดก่อสร้างตั้งแต่ปี 2558) ส่วนใหญ่บินมาสมุยแล้วต่อเรือ หรือเดินทางผ่านสุราษฎร์ธานีและท่าเรือฝั่งแผ่นดินใหญ่
• โรงพยาบาล: มีโรงพยาบาลเกาะพะงัน (โรงพยาบาลรัฐ) และคลินิกเอกชน หากต้องรักษาอาการหนักมักไปโรงพยาบาลบนสมุยหรือฝั่งแผ่นดินใหญ่
• การศึกษา: ตัวเลือกจำกัด มีโรงเรียนเอกชนขนาดเล็กและโรงเรียนทางเลือก หลายครอบครัวใช้โรงเรียนนานาชาติบนสมุย
• การเดินทางบนเกาะ: ถนนเชื่อมพื้นที่หลัก แต่บางอ่าวต้องใช้ถนนชันหรือถนนดิน หรือเดินทางทางเรือ

ควรตรวจสอบอะไรก่อนซื้ออสังหาฯ บนเกาะพะงัน?

บนพะงัน เรื่องสำคัญที่สุดคือเอกสารสิทธิ์ที่ดินและทางเข้าออกตามกฎหมาย ที่ดินหลายแปลงมีเอกสารสิทธิ์ที่ด้อยกว่าโฉนด หรือใช้ทางเข้าออกที่ไม่ได้จดทะเบียน การตรวจสอบอิสระจึงจำเป็น

• ประเภทเอกสารสิทธิ์: โฉนดที่ดินให้ความแน่นอนมากที่สุด น.ส.3 ก. และเอกสารที่ด้อยกว่ามีความเสี่ยงสูงกว่า
• ทางเข้าออกตามกฎหมาย ไฟฟ้า และน้ำประปา
• ใบอนุญาตก่อสร้างและข้อจำกัดสำหรับที่ดินบนเนินเขาและชายฝั่ง
• การจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน และกรรมสิทธิ์ในตัวอาคาร
• ประวัติผู้ขายและผู้รับเหมา คุณภาพการก่อสร้าง และการระบายน้ำ
• ปริมาณน้ำในฤดูแล้ง
• เสียงจากสถานบันเทิงใกล้เคียง โดยเฉพาะฝั่งใต้
• การขายต่อ ซึ่งทำได้ยากกว่าบนเกาะใหญ่

Private Office Property ช่วยเรื่องเกาะพะงันได้อย่างไร?

ตอนนี้เรายังไม่มีประกาศขายบนเกาะพะงัน แต่ Private Office Property ให้คำแนะนำผู้ซื้อที่กำลังเทียบพะงันกับสมุยหรือภูเก็ต และช่วยประสานการตรวจสอบอิสระได้

• ให้คำแนะนำผู้ซื้อเรื่องทำเลและประเภททรัพย์
• ประสานงานกับทนายความอิสระเรื่องเอกสารสิทธิ์ สัญญาเช่า และใบอนุญาต
• ให้คำแนะนำเรื่องการบริหารการเช่า

อ่าน คู่มือของเรา หรือติดต่อเราผ่าน หน้าติดต่อ