สมุย

ทำไมจึงควรพิจารณาซื้ออสังหาฯ บนเกาะสมุย?

เกาะสมุยเป็นเกาะท่องเที่ยวที่พัฒนาแล้วในอ่าวไทย มีสนามบินของตัวเอง โรงพยาบาลเอกชน และโรงเรียนนานาชาติ ตลาดอสังหาฯ ส่วนใหญ่เป็นพูลวิลล่า เหมาะกับผู้ที่ต้องการเกาะที่เงียบและหนาแน่นน้อยกว่าภูเก็ต แต่ยังมีบริการที่ดี

ตลาดสมุยเล็กกว่าและเน้นวิลล่ามากกว่าภูเก็ต ตัวเลือกในแต่ละช่วงจึงน้อยกว่า และการตรวจสอบที่ดินยิ่งสำคัญ ปัจจุบันรายการของเราบนสมุยยังมีไม่มาก ดูทรัพย์ที่มีอยู่ได้ที่ อสังหาฯ บนเกาะสมุย และ โครงการบนเกาะสมุย

ควรซื้ออสังหาฯ ในทำเลไหนของเกาะสมุย?

ชาวต่างชาตินิยมฝั่งเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือเพราะบริการครบและได้วิวทะเลหรือพระอาทิตย์ตก ส่วนฝั่งใต้และตะวันตกเงียบกว่าและเป็นย่านที่อยู่อาศัยมากกว่า

• เฉวง, ย่านท่องเที่ยวหลักฝั่งตะวันออก มีหาดที่ยาวที่สุดของเกาะ ร้านอาหาร และสถานบันเทิง คอนโดและวิลล่ามีความต้องการเช่าพักผ่อนสูง แต่คึกคักในฤดูท่องเที่ยว
• บ่อผุดและหมู่บ้านชาวประมง, ฝั่งเหนือ หมู่บ้านที่เดินเล่นได้ มีร้านอาหาร ใกล้สนามบิน เป็นที่นิยมของครอบครัวและผู้พักระยะยาว
• เชิงมนและปลายแหลม, อ่าวทางตะวันออกเฉียงเหนือ น้ำทะเลสงบ มีวิลล่าวิวทะเลบนเนินเขาและรีสอร์ตระดับบน
• แม่น้ำและบางโพธิ์, ฝั่งเหนือที่เงียบและเป็นท้องถิ่นกว่า เห็นพระอาทิตย์ตกทางเกาะพะงัน วิลล่าราคาเข้าถึงง่ายกว่า
• ละไม, ย่านชายหาดใหญ่อันดับสองฝั่งตะวันออก บรรยากาศสบาย มีวิลล่าและบริการที่เพิ่มขึ้น
• ตลิ่งงาม ลิปะน้อย และฝั่งใต้, ฝั่งตะวันตกและใต้ เห็นพระอาทิตย์ตก ที่ดินแปลงใหญ่กว่า จังหวะชีวิตช้ากว่า แต่ไกลจากบริการหลัก

มีอสังหาฯ ประเภทใดบ้างและราคาเท่าไร?

สมุยเป็นตลาดวิลล่าเป็นหลัก คอนโดและอพาร์ตเมนต์มีน้อยกว่า ราคาโดยประมาณเริ่มราว 3–4 ล้านบาทสำหรับอพาร์ตเมนต์ ไปจนถึง 30 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับวิลล่าวิวทะเล ราคาขึ้นกับวิว ขนาดที่ดิน และถนนเข้าออกเป็นอย่างมาก

ประเภททรัพย์	ราคาโดยประมาณ
คอนโดและอพาร์ตเมนต์	ประมาณ 3–10 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในเฉวง บ่อผุด และละไม
พูลวิลล่า 2–3 ห้องนอน	ประมาณ 8–25 ล้านบาท ขึ้นกับวิวและทำเล
วิลล่าวิวทะเลขนาดใหญ่	ตั้งแต่ราว 25 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะเชิงมน ปลายแหลม และเนินเขาบ่อผุด
ที่ดิน	คิดราคาต่อไร่หรือต่อตารางวา มูลค่าขึ้นกับวิว ความลาดชัน และทางเข้าออก

ตัวเลขทั้งหมดเป็นเพียงการประมาณ ตลาดมีทั้งบ้านที่ถูกกว่าและแพงกว่านี้มาก ราคาปัจจุบันดูได้ในหน้าทรัพย์แต่ละรายการ

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ บนเกาะสมุยได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายในโควตาต่างชาติ 49% แต่ถือครองที่ดินโดยตรงไม่ได้ เนื่องจากสมุยเป็นตลาดวิลล่าเป็นหลัก การซื้อของชาวต่างชาติส่วนใหญ่จึงใช้การเช่าที่ดิน

• คอนโดมิเนียม: ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารที่จดทะเบียนแล้ว เงินค่าซื้อต้องโอนจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และมีหลักฐานจากธนาคารผู้รับโอน (แบบ FET หรือ Foreign Exchange Transaction Form)
• ที่ดินและวิลล่า: ชาวต่างชาติเช่าที่ดินได้ไม่เกิน 30 ปีตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน ตัวอาคารสามารถเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติแยกจากที่ดินได้เมื่อจัดทำเอกสารถูกต้อง ข้อตกลงต่ออายุล่วงหน้า (เช่น "30+30") เป็นเพียงคำมั่นตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียน และศาลไทยไม่บังคับให้ในลักษณะที่เลี่ยงกำหนด 30 ปี ส่วนข้อเสนอขยายระยะเวลาเช่ายังไม่มีผลเป็นกฎหมาย
• โครงสร้างบริษัท: บริษัทไทยที่มีชาวต่างชาติเกี่ยวข้องอยู่ภายใต้การกำกับและถูกตรวจสอบอย่างเข้มงวด ควรให้ทนายความอิสระที่มีใบอนุญาตเป็นผู้จัดตั้งและตรวจสอบ ไม่ใช่ผู้ขาย

ค่าธรรมเนียมและภาษีชำระที่สำนักงานที่ดิน อ่านเพิ่มเติมได้ใน คู่มือผู้ซื้อ

นอกจากราคาซื้อแล้ว มีค่าใช้จ่ายอะไรอีกบ้าง?

ควรเผื่องบสำหรับค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง) ซึ่งแบ่งภาระตามที่ตกลงในสัญญา ค่าจดทะเบียนการเช่าหากซื้อแบบเช่า ค่าทนายความสำหรับการตรวจสอบอิสระ ค่าเฟอร์นิเจอร์ และค่าส่วนกลางรายปี หากปล่อยเช่า ควรรวมค่าบริหาร ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกันภัย และภาษีเงินได้จากค่าเช่าในไทย ขอประมาณการค่าใช้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนาม และเปรียบเทียบยอดรวม ไม่ใช่เพียงราคาประกาศ

เกาะสมุยมีความต้องการเช่าหรือไม่?

มี สมุยมีความต้องการเช่าวิลล่าพักผ่อนอย่างต่อเนื่อง แต่ขึ้นกับฤดูกาล จำนวนเที่ยวบิน และการบริหาร ไม่มีการรับประกันผลตอบแทนจากการเช่า

สภาพอากาศสมุยต่างจากภูเก็ต ช่วงฝนหลักมักอยู่ระหว่างตุลาคมถึงธันวาคม ส่วนมกราคมถึงสิงหาคมโดยทั่วไปแห้งกว่า ฤดูเช่าพักผ่อนจึงยาวกว่า วิลล่าที่มีวิวทะเล สระส่วนตัว และการบริหารแบบมืออาชีพมักปล่อยเช่าได้ดีกว่า ส่วนผู้เช่าระยะยาวคือครอบครัว ผู้ทำงานทางไกล และผู้ทำงานในธุรกิจท่องเที่ยว

ตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 การให้เช่าที่พักน้อยกว่า 30 วันโดยทั่วไปต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งอาคารชุดและวิลล่าส่วนตัวส่วนใหญ่ไม่มี ให้ถือว่าการรับประกันค่าเช่าเป็นสัญญากับผู้พัฒนาโครงการ และตรวจสอบความสามารถในการจ่ายของคู่สัญญา

การใช้ชีวิตบนเกาะสมุยเป็นอย่างไร?

สมุยให้ชีวิตบนเกาะพร้อมบริการที่จำเป็น ทั้งสนามบิน โรงพยาบาลเอกชน โรงเรียนนานาชาติ และซูเปอร์มาร์เก็ต แต่การเดินทางเข้าออกจำกัดและแพงกว่าภูเก็ต สินค้าบางอย่างก็ราคาสูงกว่า

• สนามบิน: ท่าอากาศยานสมุยเป็นของและบริหารโดยบางกอกแอร์เวย์ส มีเที่ยวบินตรงไปกรุงเทพฯ และเส้นทางในภูมิภาคบางเส้นทาง นอกจากนี้มีเรือเฟอร์รีไปท่าเรือดอนสักในสุราษฎร์ธานี เกาะพะงัน และเกาะเต่า
• โรงพยาบาล: โรงพยาบาลเอกชน เช่น โรงพยาบาลกรุงเทพสมุย และ Thai International Hospital กรณีรุนแรงอาจส่งตัวไปกรุงเทพฯ
• การศึกษา: โรงเรียนนานาชาติบนเกาะ เช่น International School of Samui (ISS) และ Panyadee – The British International School of Samui (PBISS)
• การเดินทาง: มีถนนวงแหวนรอบเกาะ ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ขับรถเองหรือใช้แท็กซี่

ควรตรวจสอบอะไรก่อนซื้ออสังหาฯ บนเกาะสมุย?

บนสมุย การตรวจสอบที่ดินต้องมาก่อน ได้แก่ เอกสารสิทธิ์ ทางเข้าออก ความลาดชัน และใบอนุญาต อย่าชำระเงินเกินเงินจองที่ขอคืนได้จนกว่าการตรวจสอบอิสระจะเสร็จ

• ประเภทเอกสารสิทธิ์ (ควรเป็นโฉนดที่ดิน) และแนวเขตแปลงที่ชัดเจน
• ทางเข้าออกตามกฎหมายและสาธารณูปโภค (น้ำ ไฟฟ้า) ซึ่งแตกต่างกันมากในที่ดินบนเนินเขา
• ใบอนุญาตก่อสร้าง และข้อจำกัดด้านความสูงหรือความลาดชันในเขตเนินเขาและชายฝั่ง
• การจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน และกรรมสิทธิ์ในตัวอาคาร
• ประวัติผู้พัฒนาโครงการและคุณภาพการก่อสร้าง รวมถึงการระบายน้ำและการกันซึม
• เงื่อนไขสัญญา: งวดชำระ วันส่งมอบ ค่าปรับ และการรับประกัน
• แหล่งน้ำ: หลายพื้นที่ใช้บ่อบาดาลหรือน้ำรถส่งในฤดูแล้ง
• การบริหาร ค่าบำรุงรักษา และต้นทุนเมื่อขายต่อ

Private Office Property ช่วยคุณซื้อบนเกาะสมุยได้อย่างไร?

Private Office Property เป็นตัวแทนฝั่งผู้ซื้อ ช่วยคัดเลือกวิลล่าและคอนโด ประสานการตรวจสอบอิสระ และบริหารทรัพย์หลังการซื้อ เราไม่รับประกันผลตอบแทน

• ตัวแทนผู้ซื้อ: คัดเลือกจาก รายการทรัพย์ โครงการ และ ผู้พัฒนาโครงการ บนเกาะสมุย นัดชม และเจรจาต่อรอง
• ประสานการตรวจสอบ: ทำงานร่วมกับทนายความอิสระด้านเอกสารสิทธิ์ สัญญาเช่า และใบอนุญาต
• หลังการซื้อ: ตรวจรับ จัดหาเฟอร์นิเจอร์ และบริหารการเช่า