กรุงเทพฯ

ทำไมผู้ซื้อจึงพิจารณาอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ?

กรุงเทพมหานครเป็นเมืองหลวงและตลาดอสังหาฯ ที่ใหญ่ที่สุดของไทย กำลังซื้อหลักมาจากคนไทย ชาวต่างชาติที่มาทำงานในเมือง และผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ ต่างจากเกาะท่องเที่ยวตรงที่ความต้องการเป็นแบบเมืองและมีตลอดปี ไม่ขึ้นกับฤดูกาล

กรุงเทพฯ มีคอนโดจำนวนมากตามแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ราคาหลากหลาย และมีตลาดมือสองขนาดใหญ่ ตอนนี้ Private Office Property ยังไม่มีประกาศขายในกรุงเทพฯ หน้านี้จึงเป็นข้อมูลตลาดสำหรับผู้ซื้อ หากสนใจกรุงเทพฯ ติดต่อเราได้ที่ หน้าติดต่อ

ย่านไหนในกรุงเทพฯ ที่ผู้ซื้อนิยม?

ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่เลือกย่านใจกลางเมืองใกล้รถไฟฟ้า ได้แก่ สุขุมวิท สีลม–สาทร เพลินจิต–ชิดลม และริมแม่น้ำเจ้าพระยา ส่วนรอบนอกราคาถูกกว่าและได้ห้องที่กว้างกว่า

• สุขุมวิท (นานาถึงเอกมัยและไกลกว่านั้น) ย่านยอดนิยมของชาวต่างชาติตามแนว BTS สายสุขุมวิท มีคอนโดหนาแน่น ร้านอาหารมาก และอยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ ทองหล่อและเอกมัยเป็นย่านพักอาศัยระดับบน ส่วนอ่อนนุชและถัดไปทางตะวันออกราคาเข้าถึงง่ายกว่า
• สีลมและสาทร ย่านธุรกิจใจกลางเมือง มีอาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนโดสูง สะดวกสำหรับคนทำงาน
• เพลินจิต ชิดลม และหลังสวน ใกล้สถานทูต สวนสาธารณะ และห้างสรรพสินค้า ราคาที่ดินสูงที่สุดแห่งหนึ่งของเมือง
• ริมแม่น้ำเจ้าพระยา คอนโดสูงวิวแม่น้ำ รวมถึงแบรนด์เรสซิเดนซ์
• อารีย์ พญาไท และรัชดา ย่านที่อยู่อาศัยบนแนว BTS และ MRT ราคาระดับกลาง
• บางนา พระราม 9 และชานเมือง มีโครงการใหม่ ห้องขนาดใหญ่ และบ้าน ราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่า

ในกรุงเทพฯ มีอสังหาฯ ประเภทใดบ้างและราคาเท่าไร?

กรุงเทพฯ เป็นตลาดคอนโดเป็นหลัก บ้านและทาวน์เฮาส์ส่วนใหญ่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรชานเมือง ราคาโดยประมาณเริ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาทสำหรับห้องเล็กรอบนอก ไปจนถึงเกิน 50 ล้านบาทสำหรับคอนโดหรูใจกลางเมือง

• สตูดิโอและ 1 ห้องนอน ประมาณ 2–8 ล้านบาท ขึ้นกับย่านและระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า
• คอนโด 2–3 ห้องนอนในใจกลางเมือง ประมาณ 8–40 ล้านบาท
• คอนโดหรูและแบรนด์เรสซิเดนซ์ ราคาต่อตารางเมตรสูงสุดของตลาด ราคารวมตั้งแต่ราว 30 ล้านบาทจนถึงเกิน 100 ล้านบาท
• ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่อยู่ชานเมือง ผู้ซื้อหลักเป็นคนไทยเพราะข้อจำกัดเรื่องที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ

ระยะห่างจากสถานี BTS หรือ MRT มีผลต่อราคามากที่สุด ตัวเลขทั้งหมดเป็นการประมาณ ควรเทียบกับราคาที่เสนอขายจริงในตอนนี้

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ได้หรือไม่?

ได้ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายในโควตาต่างชาติ 49% ตลาดกรุงเทพฯ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดจึงซื้อได้ค่อนข้างง่าย แต่ชาวต่างชาติถือครองที่ดินและบ้านโดยตรงไม่ได้

• คอนโดมิเนียม: ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารที่จดทะเบียนแล้ว เงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ โดยมีหลักฐานจากธนาคารผู้รับโอน (แบบ FET หรือ Foreign Exchange Transaction Form)
• โควตา: อาคารยอดนิยมใจกลางเมืองอาจไม่มีโควตาต่างชาติเหลือแล้ว ควรตรวจสอบก่อนชำระเงิน
• ที่ดินและวิลล่า: ชาวต่างชาติเช่าที่ดินได้ไม่เกิน 30 ปีตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน ส่วนตัวบ้านชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์แยกจากที่ดินได้ หากจัดทำเอกสารถูกต้อง การตกลงต่อสัญญาไว้ล่วงหน้า (เช่น "30+30") เป็นเพียงคำมั่นในสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนไว้ และศาลไทยจะไม่บังคับให้ หากใช้เพื่อเลี่ยงกำหนด 30 ปี ส่วนข้อเสนอให้ขยายระยะเวลาเช่ายังไม่ได้ออกเป็นกฎหมาย
• โครงสร้างบริษัท: บริษัทไทยที่มีชาวต่างชาติเกี่ยวข้องจะถูกกำกับและตรวจสอบอย่างเข้มงวด การจัดตั้งและตรวจสอบควรทำโดยทนายความอิสระที่มีใบอนุญาต ไม่ใช่ฝั่งผู้ขาย

ดูค่าใช้จ่ายในการโอนและขั้นตอนได้ใน คู่มือผู้ซื้อ

นอกจากราคาซื้อแล้ว มีค่าใช้จ่ายอะไรอีกบ้าง?

ควรเผื่องบสำหรับค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง) ซึ่งแบ่งกันจ่ายตามที่ตกลงในสัญญา นอกจากนี้ยังมีค่าจดทะเบียนการเช่าหากซื้อแบบสิทธิการเช่า ค่าทนายความสำหรับการตรวจสอบอิสระ ค่าเฟอร์นิเจอร์ และค่าส่วนกลางรายปี หากจะปล่อยเช่า ให้รวมค่าบริหาร ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกันภัย และภาษีเงินได้จากค่าเช่าในไทยด้วย ขอใบประมาณการค่าใช้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนาม และเปรียบเทียบที่ยอดรวม ไม่ใช่แค่ราคาในประกาศ

คอนโดในกรุงเทพฯ มีความต้องการเช่าหรือไม่?

มี ตลาดเช่าระยะยาวในกรุงเทพฯ ใหญ่มาก แต่ห้องให้เช่าก็มีมาก และห้องลักษณะคล้ายกันแข่งกันสูง ผลตอบแทนไม่มีการรับประกัน ขึ้นกับทำเล คุณภาพอาคาร และการตั้งราคา

ผู้เช่าส่วนใหญ่คือชาวต่างชาติที่มาทำงาน นักศึกษา และคนไทย ห้องที่เดินถึงสถานี BTS หรือ MRT และใกล้สำนักงาน มหาวิทยาลัย หรือโรงเรียนนานาชาติมักปล่อยเช่าง่ายกว่า ฤดูกาลมีผลน้อยกว่าบนเกาะ อาคารชุดจำนวนมากห้ามให้เช่ารายวัน และตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 การให้เช่าที่พักต่ำกว่า 30 วันโดยทั่วไปต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งคอนโดและวิลล่าส่วนตัวส่วนใหญ่ไม่มี จึงควรวางแผนให้เช่ารายเดือนหรือรายปี

การใช้ชีวิตในกรุงเทพฯ เป็นอย่างไร?

กรุงเทพฯ มีโรงพยาบาล โรงเรียน ระบบขนส่ง และบริการให้เลือกมากที่สุดในประเทศ ข้อเสียหลักคือรถติด อากาศร้อน และปัญหาคุณภาพอากาศ

• สนามบิน: ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิเป็นศูนย์กลางการบินระหว่างประเทศหลัก ท่าอากาศยานดอนเมืองรองรับสายการบินต้นทุนต่ำและเที่ยวบินในประเทศจำนวนมาก
• ระบบราง: BTS รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินและสีม่วง โมโนเรลสายสีเหลืองและสีชมพู รถไฟชานเมืองสายสีแดง และแอร์พอร์ตเรลลิงก์ ครอบคลุมพื้นที่ส่วนใหญ่ของเมือง
• โรงพยาบาล: โรงพยาบาลเอกชน เช่น บำรุงราษฎร์ โรงพยาบาลกรุงเทพ สมิติเวช และบีเอ็นเอช
• การศึกษา: โรงเรียนนานาชาติในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เช่น International School Bangkok (ISB ในนนทบุรี), NIST International School, Bangkok Patana School และ Harrow International School Bangkok

ควรตรวจสอบอะไรก่อนซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ?

ตรวจสอบการจดทะเบียนอาคารและโควตาต่างชาติ ผู้พัฒนาโครงการ สัญญา และจำนวนห้องที่แข่งขันอยู่รอบอาคาร การตรวจสอบทางกฎหมายโดยทนายความอิสระเป็นเรื่องจำเป็น

• การจดทะเบียนอาคารชุดและโควตาต่างชาติที่เหลือ
• ประวัติผู้พัฒนาโครงการ โครงการที่ส่งมอบแล้ว และความมั่นคงทางการเงิน
• รายงาน EIA และใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จ
• โครงการคู่แข่งใกล้เคียง ซึ่งมีผลทั้งต่อการขายต่อและการปล่อยเช่า
• ค่าส่วนกลาง กองทุนสำรอง และบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด
• ข้อบังคับอาคารเรื่องการให้เช่าระยะสั้น
• ประวัติน้ำท่วมของถนนและอาคาร
• หลักฐานการโอนเงินตราต่างประเทศ ค่าธรรมเนียมการโอน และการแบ่งภาระภาษี

Private Office Property ช่วยเรื่องกรุงเทพฯ ได้อย่างไร?

ตอนนี้เรายังไม่มีประกาศขายในกรุงเทพฯ แต่ Private Office Property ให้คำแนะนำผู้ซื้อที่กำลังเทียบกรุงเทพฯ กับเมืองตากอากาศของไทย และช่วยประสานการตรวจสอบอิสระได้

• ให้คำแนะนำผู้ซื้อเรื่องทำเลและประเภททรัพย์
• ประสานงานกับทนายความอิสระเรื่องเอกสารสิทธิ์และสัญญา
• ให้คำแนะนำเรื่องการบริหารการเช่าหลังซื้อ

อ่าน คู่มือของเรา หรือติดต่อเราผ่าน หน้าติดต่อ