พัทยา

ทำไมผู้ซื้อจึงพิจารณาอสังหาฯ ในพัทยา?

พัทยาเป็นเมืองชายทะเลบนชายฝั่งทะเลตะวันออก ห่างจากกรุงเทพฯ ประมาณสองชั่วโมงโดยรถยนต์ และเป็นหนึ่งในตลาดคอนโดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดของไทย เหมาะกับผู้ที่อยากได้เมืองชายหาดที่มีบริการครบแบบเมือง ในราคาที่ไม่สูงนัก

พัทยามีคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วจำนวนมาก มีโครงการใหม่เปิดต่อเนื่อง และห้องมือสองให้เลือกมาก ตอนนี้ Private Office Property ยังไม่มีประกาศขายในพัทยา หน้านี้จึงเป็นข้อมูลตลาดสำหรับผู้ซื้อ ติดต่อเราได้ที่ หน้าติดต่อ

ย่านไหนในพัทยาที่ผู้ซื้อนิยม?

ผู้ซื้อมักเลือกระหว่างชายหาดใจกลางเมือง อ่าวทางเหนือและใต้ที่เงียบกว่า และโซนด้านในที่เป็นบ้าน แต่ละย่านมีบรรยากาศต่างกัน

• พัทยากลาง ย่านที่คึกคักที่สุดตามถนนเลียบชายหาดและพัทยาสาย 2 ใกล้ห้างและสถานบันเทิง มีคอนโดหนาแน่น
• วงศ์อมาตย์และนาเกลือ ทางเหนือของใจกลางเมือง หาดสงบกว่า มีคอนโดสูงวิวทะเล
• เขาพระตำหนัก ระหว่างพัทยากับจอมเทียน ย่านพักอาศัยบนเนินที่เงียบกว่า มีคอนโดทั้งแนวราบและแนวสูงใกล้หาดเล็กๆ
• จอมเทียน หาดยาวทางใต้ของตัวเมือง มีคอนโดให้เลือกมาก และบรรยากาศสบายๆ กว่า
• นาจอมเทียนและบางเสร่ ลงไปทางใต้อีก ชายฝั่งเงียบ มีโครงการสไตล์รีสอร์ตและพื้นที่กว้างกว่า
• พัทยาตะวันออก โซนด้านในที่มีบ้านและพูลวิลล่าในหมู่บ้านจัดสรร เป็นที่นิยมของผู้อยู่อาศัยระยะยาวและครอบครัว

ในพัทยามีอสังหาฯ ประเภทใดบ้างและราคาเท่าไร?

พัทยาเป็นตลาดคอนโดเป็นหลัก บ้านและพูลวิลล่าอยู่ด้านใน ราคาโดยประมาณตั้งแต่ราว 1.5–2 ล้านบาทสำหรับคอนโดเล็ก ไปจนถึง 20 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับห้องวิวทะเลขนาดใหญ่หรือพูลวิลล่า

• สตูดิโอและ 1 ห้องนอน ประมาณ 1.5–5 ล้านบาท ขึ้นกับระยะห่างจากหาดและอายุอาคาร
• คอนโด 2–3 ห้องนอน ประมาณ 4–15 ล้านบาท สูงกว่านี้ในอาคารติดหาด
• บ้านและพูลวิลล่าในพัทยาตะวันออก ประมาณ 5–25 ล้านบาท โดยทั่วไปอยู่บนที่ดินที่ชาวต่างชาติถือครองโดยตรงไม่ได้
• ที่พักอาศัยพรีเมียมติดหาด ตั้งแต่ราว 15 ล้านบาทขึ้นไป

ห้องมือสองมีมาก ช่องให้ต่อรองราคาและสภาพอาคารจึงต่างกันมาก ตัวเลขทั้งหมดเป็นการประมาณ

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในพัทยาได้หรือไม่?

ได้ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายในโควตาต่างชาติ 49% แต่ถือครองที่ดินและบ้านโดยตรงไม่ได้ ชาวต่างชาติในพัทยาจึงซื้อคอนโดเป็นส่วนใหญ่

• คอนโดมิเนียม: ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารที่จดทะเบียนแล้ว เงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ โดยมีหลักฐานจากธนาคารผู้รับโอน (แบบ FET หรือ Foreign Exchange Transaction Form)
• โควตา: อาคารยอดนิยมบางแห่งไม่มีโควตาต่างชาติเหลือแล้ว
• ที่ดินและวิลล่า: ชาวต่างชาติเช่าที่ดินได้ไม่เกิน 30 ปีตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน ส่วนตัวบ้านชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์แยกจากที่ดินได้ หากจัดทำเอกสารถูกต้อง การตกลงต่อสัญญาไว้ล่วงหน้า (เช่น "30+30") เป็นเพียงคำมั่นในสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนไว้ และศาลไทยจะไม่บังคับให้ หากใช้เพื่อเลี่ยงกำหนด 30 ปี ส่วนข้อเสนอให้ขยายระยะเวลาเช่ายังไม่ได้ออกเป็นกฎหมาย
• โครงสร้างบริษัท: บริษัทไทยที่มีชาวต่างชาติเกี่ยวข้องจะถูกกำกับและตรวจสอบอย่างเข้มงวด การจัดตั้งและตรวจสอบควรทำโดยทนายความอิสระที่มีใบอนุญาต ไม่ใช่ฝั่งผู้ขาย

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน คู่มือผู้ซื้อ

นอกจากราคาซื้อแล้ว มีค่าใช้จ่ายอะไรอีกบ้าง?

ควรเผื่องบสำหรับค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง) ซึ่งแบ่งกันจ่ายตามที่ตกลงในสัญญา นอกจากนี้ยังมีค่าจดทะเบียนการเช่าหากซื้อแบบสิทธิการเช่า ค่าทนายความสำหรับการตรวจสอบอิสระ ค่าเฟอร์นิเจอร์ และค่าส่วนกลางรายปี หากจะปล่อยเช่า ให้รวมค่าบริหาร ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกันภัย และภาษีเงินได้จากค่าเช่าในไทยด้วย ขอใบประมาณการค่าใช้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนาม และเปรียบเทียบที่ยอดรวม ไม่ใช่แค่ราคาในประกาศ

พัทยามีความต้องการเช่าหรือไม่?

มี พัทยามีทั้งนักท่องเที่ยวและผู้เช่าระยะยาว แต่ห้องให้เช่าก็มีมาก และคอนโดลักษณะคล้ายกันแข่งกันสูง ผลตอบแทนไม่มีการรับประกัน

ช่วงพฤศจิกายนถึงกุมภาพันธ์ที่อากาศเย็นและแห้งกว่ามักเป็นช่วงท่องเที่ยวที่คึกคักที่สุด ส่วนฤดูฝนประมาณพฤษภาคมถึงตุลาคมจะเงียบกว่า ผู้เช่าระยะยาวคือผู้เกษียณ คนทำงานทางไกล และคนที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) อาคารหลายแห่งห้ามให้เช่ารายวัน ตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 การให้เช่าที่พักต่ำกว่า 30 วันโดยทั่วไปต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งคอนโดและวิลล่าส่วนตัวส่วนใหญ่ไม่มี

การใช้ชีวิตในพัทยาเป็นอย่างไร?

พัทยามีทั้งบรรยากาศชายทะเลและบริการแบบเมือง และเดินทางไปกรุงเทพฯ ได้สะดวก ข้อเสียหลักคือรถติดในตัวเมือง และสถานบันเทิงที่เสียงดังในบางย่าน

• สนามบิน: ท่าอากาศยานนานาชาติอู่ตะเภาอยู่ทางใต้ของเมือง และเดินทางไปท่าอากาศยานสุวรรณภูมิทางมอเตอร์เวย์ได้ในราว 1.5–2 ชั่วโมง
• โรงพยาบาล: โรงพยาบาลเอกชน เช่น โรงพยาบาลกรุงเทพพัทยา และโรงพยาบาลพัทยาเมโมเรียล
• การศึกษา: โรงเรียนนานาชาติในพื้นที่ เช่น The Regent's International School Pattaya และ Rugby School Thailand
• การเดินทาง: ส่วนใหญ่ใช้รถยนต์ มอเตอร์ไซค์ รถสองแถว และแอปเรียกรถ

ควรตรวจสอบอะไรก่อนซื้ออสังหาฯ ในพัทยา?

เพราะตลาดมือสองใหญ่ จึงควรตรวจสภาพอาคาร การเงินของนิติบุคคล และโควตาต่างชาติอย่างละเอียดพอๆ กับตัวห้อง

• การจดทะเบียนอาคารชุดและโควตาต่างชาติที่เหลือ
• อายุอาคาร การบำรุงรักษา การเงินของนิติบุคคลอาคารชุด และกองทุนสำรอง
• ค่าส่วนกลางค้างชำระของห้องมือสอง
• ประวัติผู้พัฒนาโครงการและใบอนุญาตของโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จ
• โครงการคู่แข่งใกล้เคียง
• ข้อบังคับอาคารเรื่องการให้เช่าระยะสั้น
• สำหรับบ้าน: เอกสารสิทธิ์ที่ดิน การจดทะเบียนการเช่า และทางเข้าออก
• หลักฐานการโอนเงินตราต่างประเทศ ค่าธรรมเนียม และการแบ่งภาระภาษี

Private Office Property ช่วยเรื่องพัทยาได้อย่างไร?

ตอนนี้เรายังไม่มีประกาศขายในพัทยา แต่ Private Office Property ให้คำแนะนำผู้ซื้อที่กำลังเทียบพัทยากับตลาดอื่นในไทย และช่วยประสานการตรวจสอบอิสระได้

• ให้คำแนะนำผู้ซื้อเรื่องทำเลและประเภททรัพย์
• ประสานงานกับทนายความอิสระเรื่องเอกสารสิทธิ์และสัญญา
• ให้คำแนะนำเรื่องการบริหารการเช่า

อ่าน คู่มือของเรา หรือติดต่อเราผ่าน หน้าติดต่อ